潘石屹清仓SOHO？房企卖卖卖背后的原因是啥

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文 | 克而瑞

地新引力编辑部

8 月底，新城控股再度转让 6 个项目，加上 7 月底转让的 15 个项目，早前官网公布的拟出售 40 个项目计划已完成过半。6 月， SOHO 中国掌门人潘石屹大张旗鼓地宣布，销售 78 亿自持物业，这是自 2012 年转散售为自持以来，为数不多的大规模散售动作。近日，又有报道称 SOHO 中国正考虑以 80 亿美元出售中国的办公大楼的消息。截至目前，该消息尚未证实。早在两年前，曾经的中国首富王健林也开始了一波狂卖。

近几年，房企「卖卖卖」频现，不限于中小房企甩卖自救，规模房企也多次出售项目，引起了大众对房地产市场的多方揣测，有说房企资金遇到问题，「卖卖卖」是为了「活下去」，还有的则认为是存量时代房企谋求多元化发展之需。今天，克而瑞地新引力和大家一起来探讨这背后的原因。

房企的「卖卖卖」

近几年，受政策、融资及发展趋势等的影响，出售项目已不再是一家房企的事儿。本文主要探索 SOHO 中国、万达、泰禾的「卖卖卖」之旅。

SOHO 中国的「谨慎卖」

SOHO 中国是中国著名的甲级写字楼开发商，成立于 1995 年，2007 年于香港上市，上市之际曾创造了亚洲最大的商业地产企业的 IPO 。早期的 SOHO 中国以散售为主，即买地开发，最后出售一层或者一栋，不是整体。2012 年，开始改变运营策略，由散售变为自持，租金成为其主要收入来源。

转自持以来，SOHO 中国已出售约 7 个项目，总计获得 280 多亿元，只留下一些核心项目。就在外界认为 SOHO 中国不会再次出售项目之时，老潘给了大家一个出其不意的答案：出售几个北京上海核心区域的项目，包括外滩 SOHO 和望京 SOHO 。

可明明就在前年的 SOHO 中国业绩发布会上，潘石屹还曾言道在他心里，永远不会销售外滩 SOHO 和望京 SOHO 。因为外滩 SOHO 地理位置太过重要，而望京 SOHO 太漂亮了。看来，老潘食言了！

万达的「大甩卖」

万达创立于 1988 年，已历时 30 余年，成为以现代服务业为主的大型跨国企业集团，曾进入世界 500 强。2018 年万达企业资产达 6257 亿元，收入 2143 亿元。

2017 年 7 月 19 日，王健林以总价 637.5 亿元的价格将 13 个文旅项目和 77 个酒店打包卖给了融创中国和富力地产。其中，融创以438.44 亿元收购万达旗下 13 个文旅项目，富力地产以 199.06 亿元收购万达商业 77 家城市酒店的股权。至此，万达开启了「大甩卖」之旅。随后，万达先后出售包括「伦敦 ONE 」在内的多个海外项目。今年年初，苏宁易购董事长张近东宣布，收购万达百货有限公司下属 37 家百货门店，一时间，网络上沸沸扬扬，各大媒体争相报道这一事件。

泰禾的「卖卖卖」

泰禾集团成立于 1996 年，2010 年上市。

2018 年以来，泰禾便陷入断断续续的危机之中。此前，2018 年年报引来深交所的 19 问。这两个月，又有公告称，泰禾集团控股股东泰禾投资集团有限公司全部股权被冻结。泰禾方逐一给了解释，并于一季度交出了「销售商品、提供劳务收到的现金」170 亿元，「经营活动产生的流量净额」119 亿元，期末现金净额 173 亿元的答卷。

不过，据报道，相较于 2018 年，泰禾虽然实现增长，但这与其「卖卖卖」脱不开干系。2018 年底以来，泰禾已相继出售了十几个项目。

房企缘何走向「卖卖卖」？

对于房企出售物业的原因，开发商、业主等其他人员众说纷纭。一般来说，主要分为以下几个方面：

• 楼市调控政策收紧。「稳」仍是当下房地产市场的第一要务，「稳地价、稳房价、稳预期」是政府需要着重落实的目标。目前，各城市政府正积极承担主体责任，调控房地产，坚守房价这一红线。从「国十条」到「新国八条」，可见政府正在频繁出台围绕「房住不炒」的一系列配套政策。这直接影响了房企的发展速度。

• 融资环境紧张。近些年，经济处于下行期，融资环境由宽松变为紧张，房企融资压力增大。银行信贷收缩、拿地款融资通道被封、国内发债暂停、海外发债和信托融资成本高涨。Wind 数据显示，截至 2018 年第一季度末，房企上市公司整体负债率为 79.42% ，创下 13 年新高。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企如果后续资金压力大，还是要坚持积极去库存的导向，同时对于部分项目，适当转让部分股权，也是可以降低投资风险的。

• 业务战略转型。现在房企业务模式比较单一，应对危机风险的能力有限。潘石屹在六月份销售新的项目站台时提到，SOHO 中国目前资产太单一，主要都是办公产品，今后需要优化集团的资产配置。2017 年上半年，万达营收达 1348.5 亿元。其中重资产的地产业务收入 568.3 亿元，占比 42.1% ；轻资产的服务业收入 780.2 亿元，占比 57.9% 。「卖卖卖」过后，王健林扩大轻资产发展规模，宣布今年启动的 26 个「万达广场」全部采用轻资产模式（投资类 14 个、合作类 12 个）。

• 当下项目不盈利。增量市场进入存量市场，现在很多存量资产的收入并不客观。2018 年 SOHO 中国的出租回报率仅有 3.69% 。SOHO 中国银行贷款利息 4 个点，出租回报率还赶不上银行贷款利息。与此同时吗，存量盈利离不开精益化运营，做惯了开发的房企们运营能力有所欠缺，因此选择出售不盈利的项目也不足为奇。

• 新兴行业冲击。互联网、新零售、高端制造业等行业的发展对经济增长作用越来越明显，对传统房地产行业造成一定程度的冲击。房地产商们商业嗅觉敏锐，面对新的行业，断然不会无动于衷。

小结

总而言之，不论是中小房企还是规模房企，转变模式，由「买买买」转向「卖卖卖」，核心目的只有两个，即加快回收现金流、降低风险，防止资金链断裂引发企业危机或当前业务发展遇到瓶颈，需寻求新的发展方向。

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